상속받은 부동산을 상속세 신고기한 이내에 처분하면 큰일 난다는데? > 최근상속이슈

상속세 업무를 진행하는 과정에서

상속세 신고기한 이내에

상속받은 부동산을 처분하면

큰일 난 다는데 사실인지 묻는 경우가 종종 있다.

 

위 질문이 맞는 것인지 아래에서 살펴본다.

​

1. 상속재산의 평가원칙 (시가)

 

상속세가 부과되는 재산의 가액은

원칙적으로 상속개시일(사망일) 현재의 '시가'에 의해 평가한다.

 

'시가'란 불특정 다수인 사이에

자유롭게 거래가 이루어지는 경우에

통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말한다.

 

여기서 '시가'의 개념을 일명 '호가'와

동일한 개념으로 이해하는 경우가 있는데

'호가'로는 상속재산을 평가할 수 없다.

 

즉, 상속받은 토지를

처분하려고 부동산 등에 확인했더니

평당 000원 정도에 거래된다고 할 경우

평당 000원은 '호가'에 해당하고

세법은 '호가'에 의한 평가를 허용하지 않는다.

 

2. 세법에서 '시가'로 인정하는 가액

 

세법에서 ‘시가’로 인정하는 가액은

상속재산의 수용가격, 공매가격, 감정가격, 매매가액 등 이다.

 

3. 상속재산에 대한 평가기간의 범위

 

세법에서 인정하는 '시가'에 해당하는 금액이 있는 경우에도

'평가기간' 이내의 기간 중에

수용,공매,감정,매매가 있는 경우에만 시가로 인정한다.

 

​여기서 원칙적인 '평가기간'은

상속개시일(사망일) 전후 6개월 이내를 말한다.

 

​4. 시가 해당 여부의 판단기준일

 

시가로 인정되는 매매 등의 가액이

평가기준일 전후 6개월 이내에 해당하는지는

다음의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단한다.

 

①거래가액의 경우에는 매매계약일

(매매잔금일이 아님에 유의)

 

②감정가액의 경우에는가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

(위 기준일과 작성일 모두 평가기간 이내이어야 함)

 

 

[사례]

 

㉠상속개시일 : 2023년 10월 10일

 

㉡상속부동산 : 토지 1,000㎡ (공지시가 150,000원/㎡당)

 

㉢공시지가에 의한 평가금액 : 150,000,000원

 

㉣2024년 3월 20일 600,000,000원 매매하는 계약을 체결하고 계약금을 수령하였으며,

   매매잔금 수령일은 2024년 6월 20일

 

위 사례의 경우

 

상속 토지의 평가기간의 범위는

2023년 4월 11일~2024년 4월 9일 이다.

 

따라서 평가기간의 범위 이내에

상속 토지가 매매계약 체결되었으므로

해당 매매가액으로 평가하게 된다.

 

즉, 상속부동산(토지)의 평가는

고시지가 평가금액 150,000,000원이 아닌

매매가액 600,000,000원으로 평가하는 것이다.

 

​만약, 상속세를 납부하는 상황이라면

평가기간 이내에 상속재산에 대한

매매계약을 체결한 결과

상속재산가액이 450,000,000원 증가하고

증가된 평가금액에 대하여

예상하지 못한 상속세를

추가로 부담하게 되는 것이다.

​

5. 거래가액이 시가로 인정되지 않는 경우

 

그러나 상속부동산에 대한 매매사실이 있는 경우에도

해당 매매계약이 '특수관계인과의 거래'등으로

 

그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는

해당 매매가액은 시가로 인정되지 않는다.

 

 

위 규정 이외에도 상속세 및 증여세법에서는

상속재산에 대한 다양한 평가방법을 규정하고 있어

평가대상 재산별로 세부적인 평가규정 검토가 필요하다.